Maklerkosten richtig einschätzen: Der komplette Guide 2027

Was sind Maklerkosten und wie setzen sie sich zusammen?

Wer das erste Mal eine Wohnung kauft oder eine neue Mietwohnung sucht, begegnet dem Begriff Maklercourtage oft mit einer gewissen Ratlosigkeit. Das Prinzip ist eigentlich simpel: Der Makler erhält seine Provision nur dann, wenn der Vertrag tatsächlich zustande kommt. Kein Abschluss, keine Zahlung. Diese Erfolgsabhängigkeit ist das Grundprinzip des deutschen Maklerrechts.

Die Höhe ergibt sich entweder aus einer individuellen Vereinbarung oder – seit der Gesetzesreform 2020 beim Kauf – aus gesetzlich festgelegten Obergrenzen. Hinzu kommt die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 %, die auf die Nettoprovision aufgeschlagen wird. Die Provision bei Kauf und bei Vermietung folgt dabei komplett unterschiedlichen Regeln.

Wer muss die Maklerkosten zahlen – Käufer oder Verkäufer?

Vor der Reform war es in vielen Regionen üblich, dass Käufer die gesamte Provision alleine trugen – obwohl oft der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Das neue Gesetz (§ 656c BGB) hat das geändert: Wenn ein Makler für beide Seiten tätig ist oder nur eine Seite ihn beauftragt hat, trägt der Auftraggeber mindestens die Hälfte. Die andere Seite darf nicht mehr als der Auftraggeber zahlen.

In der Praxis bedeutet das: Bei einem Gesamtprovisionssatz von 7,14 % zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 % des Kaufpreises. Wer das übersieht, unterschätzt die eigene Kostenlast erheblich.

Wie funktioniert das Bestellerprinzip bei Mietimmobilien?

Das Bestellerprinzip war ein echter Paradigmenwechsel. Vor 2015 war es üblich, dass Mieter Provisionen in Höhe von zwei Monatskaltmieten zahlten – obwohl der Makler im Auftrag des Vermieters agierte. Heute ist diese Praxis gesetzlich verboten. Wer als Mieter dennoch zur Kasse gebeten wird, muss nicht zahlen – und kann das Geld im Zweifelsfall zurückfordern.

Ausnahmen gelten, wenn der Mieter selbst aktiv einen Makler beauftragt, um eine Wohnung zu finden. In diesem Fall ist die Provision legitim und fällig. Das passiert aber in der Praxis eher selten.

Welche gesetzlichen Regelungen gelten für Maklerprovisionen in Deutschland 2026?

Die wichtigsten Grundsätze: Die Provision entsteht nur bei Nachweis oder Vermittlung eines Vertrages. Ein Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB). Einseitige Provisionsvereinbarungen zulasten des Käufers sind bei Wohnimmobilien unzulässig. Für gewerbliche Immobilien und Grundstücke gelten teils andere Regelungen – dort bleibt mehr Vertragsfreiheit erhalten.

Wie hoch sind typische Maklerprovisionssätze beim Immobilienkauf?

Konkret: Wer eine Wohnung für 400.000 Euro kauft, zahlt bei einem Käuferanteil von 3,57 % genau 14.280 Euro an Maklerprovision. Das ist kein Pappenstiel – und erklärt, warum das Thema Verhandlung so wichtig ist.

Wie berechnet sich die Maklercourtage bei Mietwohnungen?

Bei einer Wohnung mit 900 Euro Kaltmiete wären das maximal 2.142 Euro (2 × 900 € + 19 % MwSt.). Viele unterschätzen diesen Betrag – zusammen mit Kaution und erster Miete kann die Wohnungsübergabe schnell über 5.000 Euro kosten, bevor man überhaupt eingezogen ist.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Typischerweise stellt der Makler die Rechnung direkt nach Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar. Zahlungsziel sind meist 14 bis 30 Tage. Wer schon beim Besichtigungstermin zur Zahlung aufgefordert wird, sollte hellhörig werden – das ist unüblich und ein mögliches Warnsignal.

Gibt es regionale Unterschiede bei Maklerkosten in Deutschland?

Besonders in Hessen und Bremen war es lange üblich, dass nur der Käufer die Provision trägt – dafür aber zu niedrigeren Sätzen. In Bayern und Nordrhein-Westfalen war der Gesamtsatz traditionell höher, wurde aber zwischen beiden Parteien aufgeteilt. Seit der Reform 2020 hat sich das System zwar vereinheitlicht, die regionalen Gewohnheiten bei der konkreten Höhe bestehen aber fort.

Wie kann ich Maklerkosten vor Vertragsabschluss realistisch einschätzen?

Der einfachste Weg: Den Gesamtprovisionssatz multiplizieren Sie mit dem Kaufpreis – fertig. Aber Vorsicht: Makler arbeiten manchmal mit Nettosätzen in der Kommunikation. Fragen Sie immer explizit nach dem Bruttobetrag inklusive MwSt. Außerdem sollte die Provision im Exposé ausgewiesen sein – das ist seit 2021 gesetzlich vorgeschrieben.

Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Maklerprovision?

In einem überhitzten Markt, wo Objekte sich quasi von selbst verkaufen, ist der Makler in der schwächeren Verhandlungsposition. In strukturschwachen Regionen oder bei schwer vermittelbaren Objekten dreht sich das Verhältnis um. Auch der Aufwand des Maklers spielt eine Rolle: Aufwendige Gutachten, Homestaging oder internationale Vermarktung können als Argument für höhere Sätze dienen.

Sind Maklerkosten verhandelbar?

In entspannten Märkten mit wenig Nachfrage ist die Bereitschaft deutlich höher. In begehrten Lagen wie München oder Frankfurt werden Makler kaum Abstriche machen – die nächste Anfrage kommt bestimmt. Trotzdem: Es schadet nie zu fragen. Reduktionen von 0,5 bis 1 Prozentpunkt sind in vielen Fällen möglich.

Welche Argumente helfen bei der Verhandlung von Maklergebühren?

Wer dem Makler signalisiert, dass er ernsthaft kaufbereit ist, sofort unterschreiben würde und keine komplizierte Finanzierung braucht, erhöht seinen Verhandlungsspielraum erheblich. Makler schätzen unkomplizierte Abwicklungen. Weitere hilfreiche Argumente:

• Langjährige Erfahrung im Immobilienkauf vorweisen
• Mehrere Objekte über denselben Makler anfragen
• Finanzierungsbestätigung bereits vorliegen haben
• Flexiblen Übergabetermin anbieten

Wann lohnt sich die Beauftragung eines Maklers trotz der Kosten?

Wer ohne lokale Kenntnisse in einen fremden Markt einsteigt oder wenig Zeit für die Suche hat, profitiert von einem professionellen Makler oft erheblich. Nicht selten verhandeln erfahrene Makler beim Kauf Preisreduktionen heraus, die ihre eigene Provision mehr als aufwiegen. Der Schlüssel liegt im richtigen Makler – nicht im Verzicht auf jeden Makler.

Kann ich Maklerkosten steuerlich absetzen?

Wer eine Wohnung kauft und selbst einzieht, kann die Maklerprovision steuerlich nicht geltend machen. Anders bei Kapitalanlegern: Wird die Immobilie vermietet, zählt die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die Abschreibungsbasis (AfA). Auch Maklerkosten bei der Suche nach einer beruflich genutzten Wohnung können unter Umständen als Werbungskosten abzugsfähig sein.

Welche Alternativen gibt es zur Beauftragung eines Maklers?

Immer mehr Verkäufer nutzen Plattformen wie ImmoScout24 oder Ebay Kleinanzeigen für den Direktverkauf. Das spart Provision, erfordert aber erheblichen Eigenaufwand. Festpreis-Makler berechnen einen fixen Betrag unabhängig vom Verkaufspreis – interessant bei hochpreisigen Objekten. Und dann gibt es noch Makler-Vergleichsportale, über die man Angebote einholen und Provisionen vergleichen kann.

Was passiert, wenn ich die Maklerprovision nicht zahle?

Wer eine rechtlich wirksam vereinbarte Provision verweigert, riskiert ein Mahnverfahren und im Extremfall eine Zwangsvollstreckung. Wer dagegen meint, die Provision sei unrechtmäßig verlangt worden – zum Beispiel weil kein schriftlicher Maklervertrag existiert – sollte anwaltlichen Rat einholen, bevor er zahlt oder ablehnt.

Wie erkenne ich unseriöse Maklergebühren?

Seriöse Makler stellen ihre Provision erst nach erfolgreichem Vertragsabschluss in Rechnung. Wer vorab Bearbeitungsgebühren, Besichtigungspauschalen oder versteckte Kosten verlangt, bewegt sich rechtlich in einer Grauzone. Auch Makler ohne Impressum, ohne Gewerbenachweis oder ohne nachweisbare Referenzen sollten gemieden werden.

Müssen Maklerkosten in der Finanzierung berücksichtigt werden?

Viele Käufer unterschätzen das. Wer eine Immobilie für 500.000 Euro kauft, zahlt zusätzlich zur Provision noch Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), Notarkosten (ca. 1,5 %) und Grundbuchgebühren. Zusammen mit der Maklerprovision können die Nebenkosten leicht 12 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen. Das sind bei 500.000 Euro bis zu 75.000 Euro extra – fast immer aus Eigenmitteln.

Welche Nebenkosten fallen zusätzlich zu Maklergebühren an?

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland
• Notarkosten: ca. 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises
• Grundbucheintragung: ca. 0,5 %
• Ggf. Gutachterkosten, Gebäudeversicherung, Renovierungsrücklage

Wie spare ich bei der Wohnungssuche Maklerkosten?

Wer Zeit investiert, findet auf großen Plattformen regelmäßig Angebote ohne Maklercourtage. Auch Aushänge in Wohnvierteln, lokale Facebook-Gruppen oder der direkte Kontakt zu Hausverwaltungen können Provision sparen. Gerade in mittelgroßen Städten mit weniger angespannten Märkten ist dieser Weg deutlich realistischer als in München oder Berlin.

Was kostet ein Makler bei Neubauimmobilien?

Viele Bauträger verkaufen ihre Projekte über eigene Vertriebsstrukturen oder beauftragte Makler, ohne dass der Käufer zusätzlich zur Kasse gebeten wird. Das bedeutet aber nicht, dass der Erwerb günstiger ist – die Kosten können im Kaufpreis versteckt sein. Lassen Sie sich immer eine detaillierte Aufschlüsselung des Preises geben.

Unterscheiden sich Maklerkosten zwischen Wohnung und Haus?

Ein Einfamilienhaus für 700.000 Euro bedeutet bei 3,57 % Käuferprovision rund 24.990 Euro Maklerprovision. Eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro kostet dagegen etwa 10.710 Euro. Der Prozentsatz ist identisch, die Dimension ist eine andere. Gerade bei hochpreisigen Häusern lohnt sich ein Verhandlungsgespräch besonders.

Welche Rechte habe ich gegenüber dem Makler bei der Provisionsabrechnung?

Verlangen Sie immer eine detaillierte Rechnung mit Leistungsbeschreibung, Provisionssatz und Berechnungsgrundlage. Wenn Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit haben – etwa weil kein schriftlicher Maklervertrag existiert oder der Vertragsabschluss streitig ist – ist Gegenwehr möglich. Die Beweislast für einen wirksam geschlossenen Maklervertrag liegt beim Makler.

Kann die Maklerprovision in Raten gezahlt werden?

Standardmäßig ist die Provision sofort nach Vertragsabschluss fällig. Wer in Liquiditätsengpässen steckt, kann versuchen, eine Ratenvereinbarung zu verhandeln – manchmal klappt das, oft nicht. Besser: Die Provision von Anfang an in die Finanzierungsplanung einrechnen, statt im Nachhinein verhandeln zu müssen.

Was bedeutet die Teilung der Maklerkosten beim Immobilienkauf?

Das klingt einfacher als es ist. In der Praxis versuchen manche Makler, die gesetzlich vorgeschriebene Teilung durch vertragliche Gestaltungen zu umgehen. Achten Sie darauf, dass im Maklervertrag die genaue Aufteilung transparent ausgewiesen wird. Wenn Ihnen einseitig die volle Provision berechnet wird und kein Ausnahmetatbestand vorliegt, ist das anfechtbar.