Eine Grundschuld ist das wichtigste Sicherungsmittel der Immobilienfinanzierung – sie bleibt im Grundbuch eingetragen, solange sie nicht aktiv gelöscht wird, selbst wenn das Darlehen längst abbezahlt ist. Die Löschung einer Grundschuld kostet in Deutschland in der Regel zwischen 0,2 und 0,5 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags – verteilt auf Notarkosten und Grundbuchgebühren, die beide gesetzlich nach dem GNotKG geregelt sind.
Kurz zusammengefasst
Die Grundschuldlöschung setzt eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung der Bank und einen Antrag beim Grundbuchamt voraus. Die Kosten richten sich nach dem eingetragenen Grundschuldbetrag und sind bundesweit einheitlich im GNotKG geregelt. Bei 100.000 Euro Grundschuld sollte man mit Gesamtkosten von ca. 200–350 Euro rechnen.
⚠ Wichtiger Hinweis
Eine Grundschuld erlischt nicht automatisch mit der Kreditrückzahlung. Wer das Grundbuch nicht aktiv bereinigt, riskiert Probleme beim späteren Immobilienverkauf oder bei einer Neufinanzierung. Die Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus – der eigentliche Löschungsvorgang liegt beim Eigentümer.
Das Wichtigste in Kürze
- Löschungskosten = Notargebühr + Grundbuchgebühr (gesetzlich geregelt)
- Basis: eingetragener Grundschuldbetrag (Geschäftswert)
- Gesamtkosten bei 100.000 € ca. 200–350 €
- Die Bank stellt die Löschungsbewilligung meist kostenlos aus
- Briefgrundschuld: Rückgabe des Grundschuldbriefs erforderlich
- Alternative zur Löschung: Abtretung oder Wiederverwendung
Was ist eine Grundschuld und wann sollte sie gelöscht werden?
Eine Grundschuld ist ein dingliches Sicherungsrecht, das Banken zur Absicherung von Immobilienkrediten ins Grundbuch eintragen lassen.
Anders als eine Hypothek ist die Grundschuld nicht automatisch an die Darlehensforderung geknüpft – sie bleibt bestehen, egal ob der Kredit abbezahlt ist oder nicht. Das klingt harmlos, wird aber spätestens beim Immobilienverkauf zum echten Problem: Käufer und deren Banken wollen ein lastenfreies Grundbuch sehen.
Die Löschung empfiehlt sich in der Regel unmittelbar nach vollständiger Kreditrückzahlung – oder spätestens dann, wenn die Immobilie verkauft oder neu belastet werden soll. Wer kein neues Darlehen plant und keine Eigenbedarfsnachnutzung der Grundschuld vorhat, sollte das Grundbuch zügig bereinigen.
Was kostet die Löschung einer Grundschuld?
Die Gesamtkosten liegen typischerweise zwischen 0,2 und 0,5 Prozent des Grundschuldbetrags – aufgeteilt auf Notar und Grundbuchamt.
Konkret: Bei einer Grundschuld von 100.000 Euro zahlt man zusammen etwa 200 bis 350 Euro. Klingt überschaubar – ist es auch. Die Kosten setzen sich aus zwei Komponenten zusammen: der Notargebühr für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung und der Grundbuchgebühr für die eigentliche Eintragung der Löschung. Beide sind gesetzlich im GNotKG festgelegt und nicht verhandelbar.
Wie setzen sich die Kosten für die Grundschuldlöschung zusammen?
Zwei Positionen: Notargebühr für die Beglaubigung und Grundbuchgebühr für die Löschungseintragung – beide abhängig vom Geschäftswert.
Der sogenannte Geschäftswert entspricht dem eingetragenen Grundschuldbetrag. Auf dieser Basis berechnen sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt ihre Gebühren nach festen Gebührentabellen. Hinzu können in seltenen Fällen kleinere Auslagen kommen – etwa für Kopien oder Porto –, die aber kaum ins Gewicht fallen.
Was sind Notarkosten bei der Grundschuldlöschung?
Der Notar berechnet in der Regel eine 0,5-fache Gebühr gemäß GNotKG-Tabelle, zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer.
Bei einem Grundschuldbetrag von 100.000 Euro beträgt der Tabellenwert (sog. volle Gebühr) 207 Euro. Der Notar berechnet für die Beglaubigung der Unterschrift auf der Löschungsbewilligung eine halbe Gebühr – also rund 104 Euro, zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer. Das klingt nach wenig, kann sich aber bei sehr hohen Grundschuldbeträgen schnell auf mehrere hundert Euro summieren.
Wie berechnet der Notar seine Gebühren für die Löschung?
Grundlage ist der Geschäftswert nach GNotKG-Tabelle – der Notar erhält eine halbe Gebühr (0,5-fach) für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung.
Die Formel ist simpel, aber für Laien nicht intuitiv: Aus dem Grundschuldbetrag ergibt sich via GNotKG-Tabelle eine Basisgebühr. Davon erhält der Notar einen definierten Bruchteil. Auslagen für Schreibwerk, Versandkosten und die Mehrwertsteuer kommen oben drauf. Eine Kostenschätzung vorab ist beim Notar jederzeit kostenlos anforderbar.
Welche Grundbuchkosten fallen bei der Löschung an?
Das Grundbuchamt berechnet ebenfalls eine halbe Gebühr nach GNotKG – in etwa ähnlicher Höhe wie die Notargebühr.
Beide Gebühren zusammen – Notar und Grundbuchamt – ergeben die Gesamtkosten. Die Grundbuchgebühr wird direkt beim Grundbuchamt fällig, wenn der Löschungsantrag bearbeitet wird. Man erhält dafür eine gesonderte Rechnung.
Gibt es Unterschiede bei den Kosten zwischen Brief- und Buchgrundschuld?
Ja – bei der Briefgrundschuld fällt ein zusätzlicher Schritt an: Der Grundschuldbrief muss physisch zurückgegeben oder für kraftlos erklärt werden.
Was kostet die Löschung einer Briefgrundschuld?
Bei der Briefgrundschuld wurde bei der Eintragung ein Grundschuldbrief ausgestellt. Dieser muss zur Löschung beim Grundbuchamt eingereicht werden. Liegt er nicht mehr vor – weil er verloren gegangen ist –, muss er in einem Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden. Das verursacht zusätzliche Kosten und dauert erheblich länger. Im Normalfall bleibt der Preisunterschied zur Buchgrundschuld aber minimal.
Was kostet die Löschung einer Buchgrundschuld?
Die Buchgrundschuld ist der unkompliziertere Fall. Es existiert kein physischer Brief – die Löschung läuft rein über die Unterlagen: Löschungsbewilligung, notarielle Beglaubigung, Löschungsantrag. Kein Mehraufwand, keine Sondergebühren. Die Standardkosten gelten unverändert.
Kostenübersicht: Was zahlt man bei verschiedenen Grundschuldbeträgen?
| Grundschuldbetrag | Notargebühr (ca.) | Grundbuchgebühr (ca.) | Gesamtkosten (ca.) |
|---|---|---|---|
| 50.000 € | 65–80 € | 65–80 € | 130–160 € |
| 100.000 € | 100–130 € | 100–130 € | 200–260 € |
| 150.000 € | 130–170 € | 130–170 € | 260–340 € |
| 200.000 € | 165–210 € | 165–210 € | 330–420 € |
| 300.000 € | 230–290 € | 230–290 € | 460–580 € |
| 500.000 € | 340–430 € | 340–430 € | 680–860 € |
Die Werte sind Näherungswerte inklusive Mehrwertsteuer und typischer Auslagen. Geringe Abweichungen sind möglich, da Auslagen je nach Notar variieren können.
Wer trägt die Kosten der Grundschuldlöschung?
In der Regel der Immobilieneigentümer – es sei denn, etwas anderes wurde vertraglich mit der Bank vereinbart.
Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, die Bank an den Kosten zu beteiligen. In der Praxis übernimmt die Bank die Kosten fast nie von sich aus – aber es schadet nicht, bei der Darlehensablösung aktiv danach zu fragen. Manche Kreditinstitute kulanzieren in Ausnahmefällen, besonders wenn eine langjährige Kundenbeziehung besteht.
Was kostet die Löschungsbewilligung von der Bank?
Die meisten Banken stellen die Löschungsbewilligung kostenlos aus – das ist ihre gesetzliche Pflicht nach vollständiger Kreditrückzahlung.
Einige Institute versenden sie nach Darlehensende automatisch. Andere schicken sie erst auf Anfrage. Eine Gebühr für das Dokument selbst darf die Bank in der Regel nicht verlangen – das hat die Rechtsprechung mehrfach bestätigt. Wer dennoch zur Kasse gebeten wird, sollte widersprechen.
Lohnt es sich, auf die Löschung zu verzichten, um Kosten zu sparen?
Kurz gesagt: Nein – zumindest dann nicht, wenn ein Verkauf oder eine Neufinanzierung mittelfristig geplant ist.
Die Ersparnis durch den Verzicht auf die Löschung ist real, aber klein. Das Risiko, das dahintersteht, ist es nicht. Eine offene Grundschuld kann beim Immobilienverkauf zu Verzögerungen und Misstrauen beim Käufer führen. Außerdem muss sie dann ohnehin – oft unter Zeitdruck und zu ungünstigem Zeitpunkt – gelöscht werden.
Was passiert, wenn man die Grundschuld nicht löschen lässt?
Die Grundschuld bleibt schlicht im Grundbuch stehen. Sie verliert nicht automatisch ihre Wirkung. Bei einem späteren Verkauf muss sie entweder gelöscht oder auf den Käufer übertragen werden – beides kostet Aufwand. Wer die Immobilie vererbt, gibt das Problem an die Erben weiter.
Kann man die Grundschuld ohne Notar löschen?
In der Regel nicht – die Löschungsbewilligung muss notariell beglaubigt sein, bevor das Grundbuchamt die Löschung vornimmt.
Es gibt eine Ausnahme: Wenn die Bank selbst als öffentlich-rechtliche Institution den Löschungsantrag stellt, kann in bestimmten Konstellationen auf den Notar verzichtet werden. Das betrifft aber nur wenige Sonderfälle. Im Standard-Privatkundengeschäft führt kein Weg am Notar vorbei.
Kann man die Grundschuldlöschung selbst durchführen?
Den Antrag beim Grundbuchamt kann man prinzipiell selbst stellen – mit der notariell beglaubigten Löschungsbewilligung der Bank in der Hand. Eine direkte Löschung ohne jegliche notarielle Beteiligung ist jedoch gesetzlich nicht vorgesehen. Die gute Nachricht: Wer alles korrekt vorbereitet, muss nicht zwingend einen Notar beauftragen, der den gesamten Vorgang abwickelt – er kann mit den Unterlagen direkt zum Grundbuchamt gehen.
Wie lange dauert die Grundschuldlöschung nach Kostenbegleichung?
In der Praxis dauert es nach Einreichung aller Unterlagen zwischen zwei und acht Wochen – je nach Auslastung des Grundbuchamts.
Manche Grundbuchämter arbeiten zügiger, andere haben erhebliche Rückstände. In Ballungsräumen wie München oder Hamburg sind Wartezeiten von sechs bis acht Wochen keine Seltenheit. Wer einen konkreten Verkaufstermin hat, sollte frühzeitig starten.
Welche Unterlagen benötigt man für die Grundschuldlöschung?
Pflichtdokumente sind: Löschungsbewilligung der Bank, notariell beglaubigte Unterschrift und bei Briefgrundschulden der Grundschuldbrief.
Im Detail:
- Löschungsbewilligung des Darlehensgebers (Bank)
- Notarielle Beglaubigung der Unterschrift auf der Bewilligung
- Grundschuldbrief (nur bei Briefgrundschulden)
- Löschungsantrag an das Grundbuchamt
- Ggf. Vollmacht, wenn ein Dritter handelt
Gibt es Alternativen zur Löschung?
Was kostet die Abtretung einer Grundschuld im Vergleich zur Löschung?
Eine Abtretung ist oft günstiger als eine Neubestellung – aber teurer als eine einfache Löschung, wenn man die Grundschuld nicht weiter braucht.
Wenn eine neue Finanzierung aufgenommen werden soll, kann es sinnvoll sein, die bestehende Grundschuld an die neue Bank abzutreten statt sie zu löschen und neu einzutragen. Die Abtretung kostet zwar ebenfalls Notar- und Grundbuchgebühren, ist aber günstiger als eine komplette Neueintragung. Wer hingegen weder verkaufen noch neu finanzieren will, ist mit der schlichten Löschung besser bedient.
Was spart man, wenn man die Grundschuld nicht löscht, sondern wiederverwendet?
Bei einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung kann die bestehende Grundschuld auf den neuen Kreditgeber abgetreten werden. Das spart die Kosten einer Neubestellung – die deutlich teurer wäre als eine Abtretung. In Zahlen: Eine Neueintragung kostet ca. 1 bis 1,5 Prozent des Grundschuldbetrags, eine Abtretung etwa die Hälfte davon.
Können sich die Löschungskosten mit der Zeit ändern?
Ja – das GNotKG wird gelegentlich angepasst. Wer die Löschung lange hinauszögert, kann leicht andere Gebühren vorfinden als heute.
Die Grundstruktur bleibt gleich, aber Tabellenwerte wurden in der Vergangenheit bereits mehrfach angehoben. Wer also weiß, dass die Löschung irgendwann kommt, hat keinen echten Kostenvorteil durch Warten – im Gegenteil.
Gibt es regionale Unterschiede bei den Löschungskosten?
Nein – die Gebühren selbst sind bundesweit einheitlich. Unterschiede entstehen allenfalls durch abweichende Auslagen einzelner Notarbüros.
Da das GNotKG für ganz Deutschland gilt, zahlt man in Bayern dieselben Gebühren wie in Brandenburg. Was leicht variieren kann: Notarauslagen für Porto, Kopien oder besondere Kommunikationswege. Das sind aber Centbeträge, keine echten Kostenunterschiede.
Kann man einen günstigeren Notar für die Löschung wählen?
Nein – nicht wirklich. Die gesetzlich geregelten Gebühren sind bei jedem Notar identisch. Wählen kann man den Notar nach Erreichbarkeit, Reaktionszeit und Service – nicht nach Preis.
Was kostet die Löschung mehrerer Grundschulden gleichzeitig?
Jede Grundschuld wird separat berechnet – Rabatte gibt es in der Regel nicht, aber manchmal können Auslagen geteilt werden.
Wer mehrere Grundschulden auf einer Immobilie hat und diese zusammen löschen möchte, zahlt für jede separat nach Geschäftswert. Ein echter Mengenrabatt existiert nicht – allerdings können manche Notarauslagen (etwa für Schriftwechsel) bei Bündelung günstiger ausfallen. Der Effekt ist gering.
Häufige Fragen zur Grundschuldlöschung
Muss man die Grundschuld sofort nach der Kreditablösung löschen lassen?
Nein, es gibt keine gesetzliche Frist. Aber je länger man wartet, desto größer das Risiko, dass die Löschung unter Zeitdruck – etwa vor einem Verkauf – durchgeführt werden muss. Frühzeitig handeln ist fast immer die bessere Wahl.
Berechnet die Bank eine Gebühr für die Löschungsbewilligung?
In der Regel nein. Banken sind nach vollständiger Kreditrückzahlung verpflichtet, die Löschungsbewilligung auszustellen. Eine Gebühr dafür ist rechtlich bedenklich und kann in den meisten Fällen erfolgreich widersprochen werden.
Kann ich die Kosten der Grundschuldlöschung steuerlich absetzen?
Grundsätzlich nicht im privaten Bereich. Wer die Immobilie vermietet und gewerblich nutzt, kann die Löschungskosten unter Umständen als Werbungskosten geltend machen. Ein Steuerberater kann das im Einzelfall einschätzen.
Was passiert, wenn ich die Löschungskosten nicht bezahle?
Das Grundbuchamt und der Notar stellen Rechnungen. Werden diese nicht bezahlt, wird gemahnt – und im Wiederholungsfall kann die Beitreibung auf dem Klageweg erfolgen. Die Löschung selbst wird bis zur Zahlung nicht vollzogen.
Wo findet man eine aktuelle Übersicht über die Löschungskosten?
Die aktuellen Gebührentabellen des GNotKG sind öffentlich zugänglich. Viele Notarverbände und Verbraucherzentralen bieten zudem kostenlose Berechnungstools online an. Auch direkte Anfragen beim Wunschnotar sind kostenfrei.
Fazit
Die Kosten für die Grundschuldlöschung sind gesetzlich geregelt, überschaubar und – gemessen an dem, was sie regeln – fair. Wer eine Immobilie abbezahlt hat, sollte das Grundbuch bereinigen: nicht aus Pflicht, sondern aus Eigeninteresse. Die paar hundert Euro sind gut investiert. Wer hingegen eine Umschuldung plant, sollte prüfen, ob eine Abtretung statt einer Löschung wirtschaftlich sinnvoller ist. Und wer gar nichts tut? Der schiebt das Problem nur weiter – und löst es irgendwann unter ungünstigeren Bedingungen.
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